С Гудзона выдачи нет. Как изменить свою жизнь на 24 часа - Юрий Моша

недвижимости как бизнес я в итоге изучил настолько, насколько изучить в принципе было можно. Я старался дойти до уровня эксперта, я почувствовал силу и возможности этого рынка. Просто сел и начал разбираться: читать земельный кодекс, градостроительный и так далее. Постепенно начал понимать другие законы и их тонкости.

Так стартовал мой новый бизнес, связанный с продажей земли, постройкой домов, и очень как-то активно и быстро все это у меня получилось.

Что мне, как бизнесмену, стало понятно почти сразу?

Многоэтажными домами заниматься я не мог, застраивать ключевые места в центре города – тоже. Эта ниша была занята предпринимателями значительно богаче меня, они уже успели застолбить там все и активно строили здания, сдавали их в аренду, продавали.

Я начал искать свою собственную, никем пока не занятую нишу. И так сложилась судьба, что я познакомился с директором завода, раньше называвшегося Винсовхоз «Малая земля». Впоследствии его переименовали в агрофирму «Мысхако». Во времена нашего сотрудничества с «Мысхако» директором бывшего Винсовхоза работал Сергей Янов.

Это был профессиональный винодел, закончивший факультет технологии виноделия Кубанского технологического института. Он и поныне живет и работает в Новороссийске. А «Мысхако» считается одним из старейших винодельческих предприятий России, история которого началась еще в позапрошлом веке. Производитель любимого каберне Брежнева, официальный поставщик Кремля, владелец 500 га виноградников, часть сортов которых была выведена именно «мысхаковскими» селекционерами – все это агрофирма «Мысхако», судьба которой в последнее время, к сожалению, незавидна.

Это был один из двух крупнейших винных «монстров» Новороссийска. Вторым монстром была агрофирма «Абрау Дюрсо», но я сотрудничал именно с «Мысхако». Помимо того что Янов руководил предприятием, он также был депутатом Законодательного собрания края и очень интересным, на самом деле, человеком. Он старался следить за технологическими новшествами, посещать иностранные выставки. И действительно делал очень хорошее вино.

У Янова был довольно своеобразный характер. Работая во властных структурах, он никого там особо не уважал. Я, например, видел, как он, сидя у себя в кабинете, мог запросто не взять трубку, когда звонил глава города. Смотрел на упорно трезвонивший телефон с олимпийским спокойствием и не отвечал. Похоже, Янов был невероятно уверенным в себе человеком. Когда я глубже во все это погрузился, то понял, что он, скорее всего, фаталист.

Что было его очевидной рабочей целью? Он пытался сделать классный винный продукт. Это была его страсть, кредо и «фишка». Он хотел купить новое оборудование, модернизировать все процессы. Для того, чтобы сделать свое производство современнее и эргономичнее, он имел актив – земли. Огромные участки вдоль всей территории, примыкающей к Черному морю. Изначально это были земли сельскохозяйственного назначения. И в какой-то момент Янов понял, что их надо переводить в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) с целью дальнейшей продажи. Но для этого нужно было пройти сложные бюрократические процедуры.

Он понимал ценность этих земель и хотел их продавать. Но так как это был довольно долгий процесс, требовалось принятие постановления на уровне Краснодарского края, изменение границы города, внесение их в документы. Это была техническая, юридическая и бюрократическая морока.

Сделать проект детальной планировки прилегающей территории… Соединить эту территорию с городом… Она примыкает к Новороссийску, буквально несколько минут на машине – и ты попадаешь на эти земли и виноградники. Но в связи с тем, что переоформление дело долгое и нужны были деньги для модернизации завода, Янов начал закладывать земли в Россельхозбанк. Возглавлял этот банк Дмитрий Патрушев, сын Николая Патрушева, главы ФСБ России, входившего тогда в десяток самых приближенных к Путину людей.

Итак, Янов начал закладывать участки и не успевал гасить кредиты. Вследствие этого Россельхозбанк стал потихоньку забирать земли, и Янов боялся, что окончательно их потеряет – как сельхозтерритории они имели меньшую ценность.

И тогда Сергей Янов придумал схему. Он начал продавать еще не заложенные в банк сельхозземли. А люди, которые их уже купили, сами должны были долбить чиновников и заносить им деньги, чтобы быстрей переводить участки в ИЖС. Такова была их, как потенциальных владельцев, элементарная мотивация. За счет того, что Янов зарабатывал на продаже и переоформлении земель, он гасил кредиты и модернизировал свой завод. По натуре он был достаточно скрытным человеком, мог пропасть куда-то, не отвечать подолгу на звонки, и меня это поначалу очень раздражало.

Собственно, как наше знакомство состоялось: в моем окружении появились люди, которые сказали мне, что есть такой человек, Сергей Янов, что он будет продавать земли. И будет продавать дешево. И если их перевести потом в жилищное строительство, то ты, Юрий Моша, можешь заработать.

Сам я купить земли, конечно же, не мог. Агрофирма продавала их не сотками, а гектарами. Гектар стоил 500 000 долларов. А Янов порой делал такие заявления: «У меня есть лот пять гектаров. Неделимый. Покупай, сам дели, сам переводи, делай дороги и так далее».

Передача средств происходила по-разному. Иногда мы отдавали их частями. Янов принимал все деньги в рублях. Помню одну историю. Дело в том, что полтора миллиона долларов, то есть цена большого участка земли, который мы купили, в наличных рублях представляли собой довольно тяжелую денежно-бумажную массу. По прежнему курсу 45 000 000 рублей разными купюрами. Массу пришлось упаковать в чехол для пиджака. Когда я подъехал к заводоуправлению «Мысхако», мне пришлось вытаскивать чехол с деньгами из машины и самому нести его к кассе. Это было довольно тяжело.

Я объединился с несколькими предпринимателями, которых знал, вошел с ними как бы в коалицию, и мы эти гектары покупали. Сейчас такой метод работы получил название краудфандинг. То есть вот купили мы пять гектаров – кто-то дал одну часть суммы, кто-то – другую, у нас было долевое участие в сделках. Выкупленные земли мы переводили в ИЖС и продавали. Приобрели, например, за 5 000 долларов, продали за 10 000 долларов за сотку. Прибыль 5 000 долларов с каждой сотки – это же колоссальные деньги!

Новороссийск – город небольшой, и по нему моментально разошлись слухи, что таким образом можно быстро заработать. Ко мне потянулся народ. «Вот, у меня есть пятьдесят тысяч долларов, можно купить что-то?», «Есть сто тысяч, сколько земли купить можно?» – спрашивали меня.

Я отвечал: «Да, купить можно, и я тебе продам, и свой процент возьму». Помимо того что все свои деньги я засунул в «Мысхако», потому что имел место оборот средств, я еще и подтягивал инвесторов, и были такие времена, когда я от них попросту убегал: предложения значительно опережали мои возможности – в том числе административные и организационные. Инвесторы требовали моего положительного ответа, и при этом Янов, к примеру, мне не отвечал, говорил: «Приходи через месяц, будет новый лот, я нарежу его». А мне звонили: «Куда деньги принести?», «Сколько надо?!», «Мы хотим!»

Тем временем я зарегистрировал новое юрлицо, Инвестиционный фонд Кубани, и работал под этим брендом. Занимаясь землями, поначалу я ощутимо разбогател. Потом земля закончилась. То есть были куски, но их приходилось ждать. Даже если они сельхозназначения, все равно надо было отрезать от большого лота – таковы особенности тех земельных наделов. При этом на некоторых участках еще росли виноградники, Янов должен был дождаться урожая и собрать его, только потом он мог продавать землю… В общем, много нюансов.

Помимо этого рядом с нами существовал мэр города Синяговский, который старался за всем следить. Он был довольно жадным человеком, стремившимся контролировать все процессы, связанные с жизнью города, в первую очередь – финансовые. А Янов с его независимостью как-то умудрялся продавать что-то без ведома Синяговского – это была частная земля, он числился наемным директором, при этом главный из акционеров «Мысхако» имел отношение к Газпрому и сидел где-то далеко в Москве.

Я и сам, если честно,